Как сохранить ипотечное жильё при банкротстве

1Термина «локальный план» в законе нет

Сохранить ипотечное единственное жильё при банкротстве позволяет ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ. В законе механизм называется отдельным мировым соглашением: гражданин и ипотечный банк договариваются, что квартиру не продают в деле о банкротстве, а ипотеку продолжают платить. «Локальный план реструктуризации» — рабочее название, которое прижилось у юристов и в статьях.

Знать нужно оба названия: в суде и в документах будет «отдельное мировое соглашение», а Верховный суд в 2026 году использует и выражение «локальный план реструктуризации». Ниже — условия по пунктам статьи, позиция ВС, что будет при неисполнении и чем это отличается от других способов сохранить квартиру.

2Когда можно заключить отдельное мировое соглашение

Механизм работает только для ипотечного жилья, которое для гражданина и совместно проживающей семьи — единственное пригодное для постоянного проживания. Заключить его можно на любой стадии дела, но не раньше, чем истекут два месяца на заявление требований кредиторов (п. 2 ст. 213.8).

3Кто участвует и чьё согласие нужно

Решение со стороны должника принимает сам гражданин. Нужна подпись ипотечного кредитора; если жильё в последующей ипотеке, стороной должны быть все ипотечные кредиторы этого жилья из реестра. Согласие других кредиторов не нужно, а несогласие финансового управляющего — не основание для отказа в утверждении.

Пример с двумя ипотеками: квартира заложена у банка по ипотеке и вторично — у другого кредитора по займу под залог. Соглашение с одним банком не утвердят: стороной должны стать оба ипотечных кредитора, требования которых включены в реестр.

4Что меняется после утверждения

После утверждения судом квартиру и участок под ней не продают в деле о банкротстве, ипотека и требование банка не прекращаются, а требование исключают из реестра. Платить банку продолжают на первоначальных условиях кредита.

1. Источник платежей

   Третье лицо, участвующее в соглашении, и (или) сам гражданин — из доходов, защищённых от взыскания, или из доходов после завершения процедуры.

2. Условия

   Если есть просрочка, в соглашении указывают, как и в какой срок её погасят (п. 5).

3. I–II очередь

   Если иного имущества не хватает на требования первой и второй очереди, до утверждения нужно внести деньги на специальный счёт — но не больше 10 % оценочной стоимости жилья (п. 6).

4. Утверждение судом

   Суд проверяет условия и права других участников и утверждает соглашение (п. 3).

5. Квартира сохраняется

   Жильё не реализуют в деле; само дело продолжается (п. 7).

Первоначальные условия означают: банк не может требовать досрочного погашения всего кредита из-за банкротства — последствия «ускорения» по п. 1 ст. 126 и п. 2 ст. 213.11 не применяются (подп. 3 п. 4).

5Как подготовить отдельное мировое соглашение

Банк и суд будут оценивать, реально ли соглашение исполнить. Подготовьте документы заранее — переговоры можно начать до истечения двух месяцев, хотя утвердить соглашение раньше нельзя.

6Деньги на требования первой и второй очереди

В деле гражданина первая очередь — вред жизни и здоровью, моральный вред и алименты, вторая — зарплата и выходные пособия (ст. 213.27). Если кроме квартиры имущества на эти требования не хватает, соглашение утвердят только после внесения денег на специальный счёт.

Условный пример: у должника долг по алиментам 240 000 ₽, другого имущества нет, квартира оценена в 5 000 000 ₽. Чтобы утвердить соглашение, на специальный счёт нужно внести деньги для погашения алиментов — но не больше 10 % стоимости жилья, то есть не больше 500 000 ₽. Здесь достаточно 240 000 ₽; их может внести, например, родственник.

7Что будет с остальными долгами

Соглашение касается только ипотеки. Дело о банкротстве продолжается, и судьба остальных долгов решается по общим правилам: при реализации — освобождение по ст. 213.28 с её исключениями, при реструктуризации — по плану.

Ипотечный долг по отдельному мировому соглашению в освобождение не входит (абз. 2 п. 3 ст. 213.28). Подробно о том, что спишут, — в материале статья 213.28.

8Можно ли без согласия банка: позиция Верховного суда 2026 года

Закон прямо требует согласия ипотечного кредитора. Но Верховный суд в определении от 17.04.2026 № 305-ЭС26-470(2) указал: если банк отказывается без разумных причин — в частности, когда его положение не ухудшается по сравнению с ситуацией без банкротства, — суд вправе утвердить локальный план реструктуризации применительно к п. 4 ст. 213.17 и без его согласия.

В том же деле ВС поддержал отказ в утверждении: должник предлагал погасить только основной долг за год без процентов, что составляло 6,3 % требований банка, тогда как от продажи залога банк мог рассчитывать почти втрое больше. Такой отказ банка ВС признал разумным.

9Что будет, если не выполнить график

Если соглашение отменили, расторгли или не исполняют, непогашенная часть требования банка восстанавливается в реестре — если дело ещё идёт. Банк вправе обратить взыскание на квартиру в деле о банкротстве, а после его завершения — по закону об ипотеке (п. 9).

Поэтому соглашение имеет смысл, только если платежи реально посильны: третье лицо платёжеспособно, а защищённый доход или будущий заработок покрывает ежемесячный платёж. Сорванный график вернёт ситуацию к продаже квартиры.

10Чем отличается от других способов сохранить квартиру

Подробнее о плане — в материале реструктуризация долгов, об ипотеке в банкротстве в целом — банкротство с ипотекой.

11Можно ли через МФЦ при ипотеке

Отдельное мировое соглашение — инструмент судебного дела. Внесудебное банкротство при ипотеке ст. 223.2 прямо не запрещает, но для оснований 2–3 нужно отсутствие имущества, на которое можно обратить взыскание, а ипотечная квартира им обычно является.

Проверьте конкретное основание МФЦ и своё имущество. Через МФЦ ипотеку не списывают и квартиру не защищают — механизма ст. 213.10-1 там нет.

Частые вопросы

Ипотека и банкротство: другие материалы

• Банкротство с ипотекойОбзор
• Единственное жильёИммунитет
• РеструктуризацияПлан до 5 лет
• Ипотека послеКредиты после банкротства