Банкротство физического лица с ипотекой

1Банкротство с ипотекой: короткий ответ

При банкротстве через суд квартиру в ипотеке могут продать, даже если она единственная: исполнительский иммунитет на заложенное жильё не распространяется (ст. 446 ГПК). Сохранить её можно отдельным мировым соглашением с банком — если есть источник платежей. Если квартиру продают, с 2026 года выручку от единственного ипотечного жилья делят по особой схеме, и часть денег может достаться вам.

Дальше — какие есть варианты до суда, что происходит с ипотекой в процедуре, как проходит продажа и делятся деньги, что будет с созаёмщиком и материнским капиталом, можно ли через МФЦ. Подробная инструкция, как сохранить квартиру, — в отдельном материале как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве.

2Банкротство с ипотекой: три возможных сценария

С ипотекой у банкротства три сценария: квартиру сохраняют отдельным мировым соглашением с банком; квартиру продают, и вы получаете часть выручки по новым правилам; или до суда вы договариваетесь с банком и обходитесь без банкротства.

Выбор зависит от того, хватит ли денег платить ипотеку дальше и сколько других долгов. Если ипотеку тянуть получается, а душат потребительские кредиты и микрозаймы, отдельное мировое соглашение позволяет списать остальные долги и сохранить квартиру. Если не получается платить и ипотеку — честнее посчитать сценарий продажи ипотечного жилья.

3Что можно сделать с ипотекой до банкротства

До банкротства есть два законных способа выиграть время: ипотечные каникулы — отсрочка платежей по ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ при трудной жизненной ситуации (обычно до шести месяцев, для семей при рождении второго и следующих детей с 01.09.2026 — до 18) — и реструктуризация ипотеки по договорённости с банком.

• Ипотечные каникулыПраво потребовать изменения условий договора и льготный период при выполнении условий ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ: по общему правилу до шести месяцев, с 01.09.2026 для семей при рождении второго и следующих детей — до 18 месяцев (Банк России).
• Реструктуризация с банкомУвеличение срока, снижение платежа, отсрочка — по программе банка. Это не право, а договорённость: банк вправе отказать.
• Продажа самомуПродать ипотечное жильё с согласия банка и погасить ипотеку — иногда выгоднее торгов в банкротстве: цена обычно выше.
• Помощь семьиЕсли родственник готов платить ипотеку — это и есть источник для мирового соглашения в банкротстве.

Если, кроме ипотеки, есть другие долги, а доход упал надолго, каникулы лишь откладывают решение. Тогда разумно сразу считать вариант банкротства с отдельным мировым соглашением.

4Что происходит с ипотекой в процедуре банкротства

Банк заявляет требование как залоговый кредитор. В реализации имущества квартиру включают в конкурсную массу: иммунитета у заложенного жилья нет. Условия продажи предмета залога определяет сам банк, споры с управляющим решает суд (п. 4 ст. 213.26).

1. Требование банка

   Банк включается в реестр как залоговый кредитор — его требование обеспечено ипотекой.

2. Срок для соглашения

   После окончания срока предъявления требований (п. 2 ст. 213.8) можно заключить отдельное мировое соглашение; согласие других кредиторов не нужно.

3. Условия продажи

   Если соглашения нет, начальную цену и порядок продажи предмета залога определяет банк. Не согласны — разногласия решает суд.

4. Торги и раздел выручки

   Ипотечное жильё продают на торгах, деньги делят по ст. 213.27-1 для единственного жилья или по ст. 213.27 для иного залога.

5. Завершение

   Непокрытый остаток ипотеки по общему правилу списывается вместе с другими долгами, если нет оснований отказать в освобождении (ст. 213.28).

5Как делят деньги от продажи ипотечной квартиры с 2026 года

Для единственного ипотечного жилья действует ст. 213.27-1 (закон № 62-ФЗ от 23.03.2026): 80 % банку в пределах требования, до 10 % кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества не хватает, до 10 % должнику в пределах взноса и платежей, остаток — на непогашенный долг банку, а что останется после этого — должнику.

Сумму, которая остаётся должнику, в течение 10 рабочих дней после публикации в ЕФРСБ управляющий или кредиторы могут попросить суд уменьшить — если на эти деньги можно купить явно избыточное жильё или должник действовал недобросовестно. Поэтому схему нельзя читать как безусловное «80/10/10». Для второй квартиры или дома в ипотеке, которые не являются единственным жильём, действует общая ст. 213.27, и отдельной доли для должника там нет.

6Отдельное мировое соглашение: коротко о главном

Отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1 сохраняет единственное жильё в ипотеке: вы продолжаете платить банку, а дело о банкротстве идёт дальше по остальным долгам. Ипотека при этом не прекращается — залог остаётся до полного погашения.

• Только единственное жильёМеханизм работает только для жилья, единственного пригодного для проживания должника и семьи.
• Залог сохраняетсяИпотека и обеспеченное ею требование не прекращаются (п. 4 ст. 213.10-1): требование исключают из реестра, и оно исполняется по соглашению.
• Источник платежейВ соглашении указывают, кто и за счёт чего платит; допускается третье лицо (п. 14 Обзора ВС 2025).
• Старшие очередиЕсли иного имущества не хватает на требования первой и второй очереди, на спецсчёт вносят деньги для них — не более 10 % стоимости жилья по оценке (п. 6 ст. 213.10-1).
• Если не платитьПри неисполнении соглашения банк вправе снова обратить взыскание на квартиру.
• СрокСрок соглашения может быть длиннее предельного срока плана реструктуризации (п. 15 Обзора ВС 2025).

Пошагово — как подготовить соглашение, о чём говорить с банком и что будет, если он откажет, — в материале как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве.

7Банкротство с ипотекой: план действий по шагам

Прежде чем подавать на банкротство с ипотекой, ответьте на три вопроса: сможете ли платить ипотеку дальше, готов ли банк к соглашению и сколько других долгов. От ответов зависит, идёте ли вы в суд с соглашением или с готовностью продать квартиру.

1. Посчитайте платёж

   Сравните ежемесячный платёж по ипотеке с доходом после прожиточного минимума. Если платёж тянете — сценарий соглашения реален.

2. Соберите документы банка

   Кредитный договор, график, справку об остатке долга и о размере уплаченного: сумма взноса и платежей важна для расчёта по ст. 213.27-1.

3. Найдите источник платежей

   Свой доход, созаёмщик, родственник. Для соглашения источник указывают прямо.

4. Поговорите с банком

   Узнайте позицию по отдельному мировому соглашению до подачи заявления — так вы поймёте, чего ждать.

5. Подайте заявление

   В заявлении укажите ипотеку и банк в списке кредиторов, квартиру — в описи с отметкой о залоге.

6. Соглашение или продажа

   После срока для требований кредиторов — проект соглашения в суд или участие в обсуждении условий продажи.

8Ипотека в браке: общая квартира и банкротство одного супруга

Если ипотечная квартира — общее имущество супругов, её продают в деле того супруга, который банкротится, целиком. Чаще всего второй супруг ещё и созаёмщик: тогда он остаётся должен банку. Как поделят выручку, зависит от залога, признания долга общим и долей супругов.

Половину выручки супругу по общему правилу передают после учёта общих обязательств (п. 7 ст. 213.26, п. 8 Пленума ВС № 48). Но выручку от заложенной квартиры распределяют по ст. 213.27, а для единственного жилья — по ст. 213.27-1: первым получает деньги залоговый банк. Второй супруг вправе в суде общей юрисдикции требовать раздела общего имущества, если продажа не учитывает его интересы или интересы детей, — пока спор не решён, квартиру не продают (п. 7 Пленума ВС № 48). Если оба супруга не могут платить, иногда разумнее банкротиться обоим — это решают с юристом, глядя на доли, долги и доходы каждого.

9Если ипотечная квартира не единственное жильё

Если ипотечная квартира — второе жильё, вложение или сдаётся, специальные правила ст. 213.27-1 и отдельное мировое соглашение к ней не применяются. Её продают, а выручку распределяют по общей ст. 213.27: 80 % банку в пределах его требования, остальное — по правилам этой статьи на расходы и требования других кредиторов.

Специальное отдельное мировое соглашение ст. 213.10-1 для второй квартиры не действует: в реализации её обычно продают, если залог не погашен. Если её продажа покроет долг банку целиком, лишние деньги пойдут другим кредиторам. Часто выгоднее продать такую квартиру самому до банкротства — с согласия банка и по рыночной цене, — погасить ипотеку и сохранить документы о том, куда пошли деньги: управляющий проверит эту сделку.

10Три ситуации с ипотекой: что будет

Три типичные ситуации, с которыми приходят к банкротству с ипотекой, и что в каждой реально сделать.

11Ипотека и банкротство: что изменилось в 2024–2026 годах

За два года правила для ипотеки при банкротстве изменились сильнее, чем за предыдущие десять: появилось отдельное мировое соглашение, Верховный суд разъяснил его условия, а с 2026 года должник получает часть выручки от единственного ипотечного жилья.

Если вы читаете материал про ипотеку при банкротстве, проверьте дату: тексты до сентября 2024 года не знают об отдельном мировом соглашении, а до 2026 года — о доле для должника из выручки от продажи ипотечного жилья.

12Какие документы по ипотеке нужны для банкротства

К заявлению о банкротстве с ипотекой, кроме общего пакета, приложите кредитный договор и договор ипотеки или закладную, график, справку банка об остатке долга и выписку ЕГРН с отметкой об обременении.

Образец заявления о банкротстве с перечнем приложений — в разделе образцы заявлений. Ипотеку в списке кредиторов указывают как обязательство, обеспеченное залогом, а ипотечное жильё в описи — с отметкой об обременении.

13Можно ли взять ипотеку после банкротства

Запрета на новую ипотеку после банкротства нет. Пять лет после завершения реализации имущества, принимая обязательства по кредиту или займу, вы обязаны сообщать о своём банкротстве (п. 1 ст. 213.30). Решение об ипотеке банк принимает сам — по доходу и истории.

Сведения о банкротстве попадают в кредитную историю, а записи там хранятся семь лет со дня последнего изменения каждой записи. Сроков, через которые банки «гарантированно» дают ипотеку, нет. Подробно — в материале кредит после банкротства.

14Если банк уже подал в суд или продаёт квартиру через приставов

Если банк уже получил решение об обращении взыскания на ипотечную квартиру и дело у приставов, банкротство может изменить порядок, но не автоматически. С введением реструктуризации долгов исполнение по имущественным взысканиям по общему правилу приостанавливается, с признанием банкротом исполнительные производства оканчиваются — с исключениями ст. 69.1 закона № 229-ФЗ. Если суд сразу вводит реализацию, стадии реструктуризации нет.

Для ипотечного жилья важно исключение: если залоговый кредитор в исполнительном производстве уже согласился оставить квартиру за собой, банкротство этот процесс может не остановить. Если же квартиру будут продавать в деле о банкротстве, действует раздел выручки ст. 213.27-1 с возможной долей для вас, и появляется шанс на отдельное мировое соглашение. Уже проведённые у приставов торги банкротство не отменит. В такой ситуации смотрите процессуальные документы своего дела и обсудите сроки с юристом.

15Что спросить у банка до подачи заявления

Разговор с банком до банкротства экономит месяцы. Пять вопросов, ответы на которые нужно получить письменно или в личном кабинете.

• Остаток и уплаченноеСколько осталось по основному долгу, процентам и неустойкам; сколько вы уже заплатили с учётом взноса.
• Программы реструктуризацииЕсть ли у банка программы снижения платежа или отсрочки и подходите ли вы.
• Ипотечные каникулыМожно ли оформить льготный период по ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ.
• Мировое соглашениеГотов ли банк рассматривать отдельное мировое соглашение в деле о банкротстве и на каких условиях.
• Продажа с согласия банкаСогласится ли банк на продажу квартиры вами до банкротства с погашением ипотеки из выручки.

16Что будет с созаёмщиком и поручителем по ипотеке

Банкротство одного заёмщика не освобождает созаёмщика и поручителя: они отвечают перед банком по своим обязательствам, и банк вправе требовать с них долг. Чаще всего созаёмщик — супруг, и тогда квартира к тому же общая.

Если созаёмщик готов и может платить, это сильный довод для отдельного мирового соглашения: он и есть источник платежей. Если квартира продана, а выручки не хватило, банк может предъявить остаток созаёмщику или поручителю. Поэтому банкротство с ипотекой лучше обсуждать всей семьёй до подачи заявления — особенно если созаёмщик сам не готов к банкротству.

17Ипотека с материнским капиталом и долями детей

Квартира, купленная в ипотеку с материнским капиталом, обычно оформляется в общую собственность с детьми. Залог банка при этом, как правило, распространяется на всю квартиру. Как именно её продадут и что будет с долями детей, зависит от конструкции долей, залога и решения суда — универсального правила нет.

Если в квартире с маткапиталом есть доли детей, суд при решении вопросов о жилье учитывает права несовершеннолетних (п. 3 Пленума ВС № 48). В таких делах особенно полезны отдельное мировое соглашение и консультация юриста до подачи: ошибки здесь касаются не только вас, но и детей. Подробно о правах детей и замещающем жилье — в материале единственное жильё при банкротстве.

18Можно ли банкротиться через МФЦ с ипотекой

Прямого запрета на внесудебное банкротство при ипотеке в ст. 223.2 нет, но на практике оно подходит редко. Ипотечный долг обычно больше 1 000 000 ₽, а по основаниям 2 и 3 у должника не должно быть имущества для взыскания — заложенная квартира им является.

Проверьте конкретное основание: для основания 1 нужно оконченное производство по п. 4 ч. 1 ст. 46, для основания 4 — исполнительный документ, выданный не менее семи лет назад. Сумма долга считается по всем кредиторам, включая банк. Быстро проверить условия можно в калькуляторе проверки.

19Ошибки при банкротстве с ипотекой

Самые дорогие ошибки — перестать платить ипотеку и надеяться на списание, переоформить квартиру на родственников и не обсудить мировое соглашение с банком до подачи заявления.

• Бросить платить и ждатьИпотека не списывается вместе с квартирой: квартиру продадут, и только непокрытый остаток спишут.
• Переписать квартируЗаложенную квартиру без согласия банка не переоформить, а вывод имущества за три года оспорят.
• Не говорить с банкомОтдельное мировое соглашение без готовности банка не заключить — разговор нужен заранее.
• Забыть о старших очередяхЕсли есть долги первой и второй очереди, для соглашения понадобятся деньги на спецсчёт.

Частые вопросы

Ипотека и имущество: другие материалы

• Как сохранить ипотечную квартируОтдельное мировое соглашение
• Единственное жильёИммунитет и исключения
• Что заберутИмущество при банкротстве
• СтоимостьКалькулятор расходов